🏠 6억 한도, 왜 나왔나?
2025년 6월 27일, 금융위원회는 수도권·규제지역(투기과열지구, 조정대상지역) 내 주택구입 목적 주택담보대출(주담대)의 최대 한도를 6억 원으로 제한하는 조치를 발표했습니다. 이는 갭투자와 고가 주택 대출 급증에 따른 가계부채 리스크 증가를 막기 위한 강력한 선제 대응으로 평가되고 있으며 무분별한 대출확대를 차단하려는 의도와 대출한도 축소 효과를 기대할 수 있으나, 풍선효과를 야기하지는 않을지 신규 대출자들의 고민이 강해지고 있습니다. 이에 대해 자세히 알아봅시다.
✅ 주요 규제 정리
- 주담대 최대한도 → 6억 원으로 제한
- 만기 최대 30년 이내로 줄어듦
- 1주택자: 6개월 이내 기존 주택 처분 없이는 추가 주담대 불가. 처분 시 LTV 비규제 70%·규제 50% 적용
- 2주택 이상 보유자: 수도권·규제지역 내 주담대 전면 금지
- 6개월 내 전입 의무 부과 (중도금 제외, 잔금대출 적용)
- 정책대출(디딤돌·보금자리론): LTV 축소(80→70%), 한도 축소 및 전입 의무 동일 적용
- 생활안정자금 목적 주담대: 수도권·규제지역 내 1억 원 한도, 2주택 이상 자는 금지
🔍 규제 비교 테이블
| 최대 주담대 한도 | 무주택·1주택자: LTV 기준 한도 내<br>(실질 한도 사실상 없었음) | 수도권·규제지역: 최대 6억 원 제한 |
| 대출 만기 | 최대 40~50년까지 가능 | 최대 30년으로 단축 |
| 다주택자 대출 | 규제지역 LTV 최대 30% – 일부 가능 | 추가 주택구입 목적 주담대 전면 금지 (수도권·규제지역 내) |
| 1주택자 대출 | 처분 조건 없이 대출 가능 | 기존 주택 처분 없이 추가 주담대 불가, 처분 시 LTV 70/50% 적용, 처분 기한 6개월 |
| 전입 의무 | 없음 | 6개월 내 전입 의무 (중도금 제외) 미준수 시 대출 회수 가능 |
| 정책대출 | LTV 80%, 한도 넉넉 | LTV 70%로 조정, 한도 축소 + 6개월 전입 의무 |
| 생활안정 주담대 | 제한없음 | 수도권·규제지역: 1억 원 한도 2주택자: 전면 금지 |
📌 실수요자 Q&A
Q: 27일에 계약만 했는데, 대출은 29일?
A: 27일까지 계약·계약금 납부한 경우엔 기존 규제 적용, 변경된 규제는 적용되지 않습니다.
Q: 중도금 대출은?
A: 중도금 대출은 규제 대상에서 제외되며, 잔금 대출 시에만 6억 한도 적용됩니다
Q: 다주택자도 대출 완전 금지인가요?
A: 수도권·규제지역 내 다주택자는 주택구입 목적의 주담대를 받을 수 없습니다. 다만 지방 소재 주택 등은 금융사 자율 적용 가능합니다.
🔮 앞으로의 흐름은?
- 추가 규제 가능성 존재: 마포·성동·강남 등 ‘한강 벨트’ 지역은 토지거래허가구역 지정 고려 중
- 가계대출 총량 관리 강화: 금융권은 하반기 주담대 목표를 절반 수준으로, 정책대출은 25% 감소로 조정
- D SR 스트레스 적용 확대 예정: 7월부터 3단계 스트레스 DSR 도입, 대출 심사 강화
- 6억보다 저렴한 서울 외곽지역 아파트의 집값 상승 같은 풍선효과가 발생할 가능성을 무시할 수 없음.
💡 마무리 및 팁
현 정부의 집값 안정화에 대한 적극적인 의지를 볼 수 있는 대표적인 규제라 생각합니다.
특히 무분별한, 소득수준을 고려하지 않은 대출로 인한 집값 상승을 제어하겠다는 의도가 시장에 적용될지 귀추가 주목됩니다.
대출 규제가 적용된지 불과 일주일 채 되지 않았기에 주거지 변동 가능성이 있는 분들은 대출 규제 변동 사항에 집중하여 선택을 함이 중요할 것이라 생각합니다.
이번 규제를 시작으로 부동산에 몰려있는 가계 재산이 주식으로 옮겨가게 됨다면 코스피에도 호재가 되지 않을지 기대가 됩니다.